Pourquoi créer une telle société ?
Parce que la SCI – Société Civile Immobilière – est une forme de société très attractive. Son cadre légal peu contraignant est un avantage considérable. Il permet aux associés d’organiser leurs relations dans les statuts de manière flexible (forme et pouvoirs du gérant, décisions d’associés, etc.).
La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage : elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine immobilier privé que professionnel.
L’article 1832 du Code Civil dispose qu’une société civile immobilière est un groupement «de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter». Les articles 1845 et suivants du même code régissent, la société civile immobilière.
I / Les différents types de SCI :
- La SCI de gestion ou de location correspond à la société civile immobilière traditionnelle.
Elle permet d’acheter un bien à plusieurs, de le gérer et éventuellement de le mettre en location. Généralement, l’objectif principal de créer ce type de société est de faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers grâce à la mise en location ;
- La SCI familiale peut être uniquement constituée entre les membres d’une même famille
- La SCI construction-vente est utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout
- La SCI attribution permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés
- La SCI de jouissance à temps partagé a pour but de se partager l’usage du bien
II / Un choix d’imposition à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu vecteur d’optimisation fiscale :
Certains éléments définis dans les statuts font l’objet d’une réflexion importante. Le choix du mode d’imposition est problématique pour l’associé du fait qu’il existe plusieurs avantages inhérents à l’IS mais aussi inhérents à l’IR.
L’impôt sur le revenu est le mode d’imposition par défaut de la SCI (avec une option possible pour l’IS).Les caractéristiques de ce régime d’imposition sont les suivantes :
- Les bénéfices sont imposables entre les mains des associés ; A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
- L’inscription des bénéfices imposables a lieu sur la déclaration de revenus personnels des associés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) ;
- Une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière des biens détenus depuis plus de 22 ans ; et sur les prélèvements sociaux après 30 ans.
- L’application du taux fixe de l’impôt sur les sociétés ;
- La possibilité d’amortir le bien immobilier détenu par la SCI afin de réduire le montant des bénéfices imposables réalisés chaque année : calcul des charges en répartissant leur valeur sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble ;
- L’application du régime des plus-values immobilières professionnelles qui ne permet pas de bénéficier de l’abattement pour durée de détention.
Un des inconvénients de l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés est la taxation de la plus-value. En effet il n’existe pas de régime d’exonération si la SCI est soumise à l’IS.
Néanmoins il existe une manière de contourner cette plus-value de sortie. Cette solution réside dans le démembrement de la propriété des parts de la SCI. L’usufruit temporaire sera accordé à une société soumise à l’IS et la nue-propriété sera conservée par la SCI toujours soumise à l’IR. Par conséquent, il y aura une double détermination du résultat selon les règles relatives aux revenus fonciers pour le nue propriétaire et selon les règles applicables en matière d’impôts sur les sociétés pour l’usufruitier.
Ainsi l’immeuble pourra être amortie par l’usufruitier et imputée à l’actif. Lors du remembrement, les associés de la SCI bénéficieront de l’exonération de la plus-value immobilière si les titres ont été détenus depuis plus de 22 ans à l’impôt sur le revenu et 30 ans aux prélèvements sociaux. Cette solution habile est autorisée par l’article 238 bis k du CGI, elle combine les avantages des deux régimes sans constituer un abus de droit. Ce montage n’a toujours pas été remis en cause par l’administration fiscale.
La mise en œuvre de ce procédé répond à deux nécessités, d’une part dans la mise ne place des statuts il faudra trouver un équilibre au niveau des droits de votes et financiers pour l’usufruitier et le nu propriétaire et d’autre part pour la société d’exploitation souscrivant au capital l’opération doit être motivée pour éviter d’être considéré comme abus de droit.
III / Un outil de protection et de transmission du patrimoine :
Créer une telle société permettrait d’organiser de son vivant la transmission d’un patrimoine immobilier. L’intérêt serait pour les parents de transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en se conservant la gestion du bien. En effet, les parents nommés gérants gardent alors la maîtrise du bien.
Néanmoins, associer une donation à un démembrement des parts de SCI peut se révéler avantageux. Les parents peuvent créer une SCI à laquelle ils apportent un immeuble. Ils donnent ensuite la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants mais en conservent l’usufruit. Cela a pour but d’optimiser le montant des droits de mutation qui sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI).
Les parents, en tant qu’usufruitiers, perçoivent les revenus tirés de la location ou disposent du bien s’il n’est pas loué. Les enfants, comme nus-propriétaires, recevront la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession de leurs parents puisqu’ils auront déjà payé les droits de mutation lors de la donation.Enfin, par rapport à la donation directe d’un immeuble, la donation de parts sociales présente plusieurs avantages fiscaux :
- Le patrimoine de la SCI peut être transmis plus facilement grâce à des donations successives de parts. Cela peut éventuellement permettre de bénéficier de plusieurs abattements pour donations aux enfants : 100.000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
- En principe, la valeur des parts transmises bénéficie d’une décote par rapport à la valeur réelle de l’immeuble lorsque les droits de donations sont calculés. Cette décote se justifie car les parts sociales sont plus difficiles à vendre qu’un immeuble.
- Enfin, la valeur des parts correspond à la valeur de l’actif réel diminuée de son passif (ex : emprunts), c’est-à-dire un actif net. La valeur d’une part est égale à cet actif net divisé par le nombre de parts. En donation directe d’immeuble, aucun passif ne vient diminuer la valeur de l’immeuble.
IV / Une gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier :
La création de la SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis au travers de la société ou apportés par les associés.En SCI, il est plus facile de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment via la souscription d’emprunts. En effet, les créanciers sociaux disposent d’une garantie financière en ce que les associés sont indéfiniment responsables du passif social, sous certaines conditions.
La nomination d’un gérant unique facilite également les opérations de gestion portant sur les immeubles détenus par la SCI. Cette caractéristique fait de la SCI une structure plus souple que l’indivision. La plupart des actes de gestion courante relèvent ainsi de la responsabilité du gérant. Il n’y a pas lieu d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés, comme cela pourrait être le cas dans une situation d’indivision, lorsque les investisseurs acquièrent conjointement l’immeuble.
L’unanimité n’est requise qu’à l’occasion de décisions particulièrement solennelles telles que la nomination ou la révocation du gérant, ou encore la vente d’un immobilier qui peut permettre de dégager plus de liquidités pour alimenter la société. De plus, avoir recours à une SCI permet de partager les charges locatives entre les associés.
V / La protection du patrimoine personnel :
A l’instar de toutes les autres sociétés, la SCI dispose de la personnalité morale et pas conséquent d’un patrimoine qui lui est propre.De ce fait, son patrimoine se distingue du patrimoine personnel des associés. Donc, en cas d’éventuelles difficultés financières, les créanciers de la société devront d’abord intenter une action contre la SCI.Ce n’est que dans l’hypothèse où celle-ci s’avère infructueuse, qu’ils pourront se retourner contre le patrimoine personnel des associés, qui devront répondre indéfiniment des éventuelles dettes. Il s’ajoute à la protection du patrimoine personnel, la possibilité de protéger l’immeuble servant à l’exercice de l’activité de la SCI. Là encore, le bien demeure la propriété exclusive de la société.
VI / Et si je veux constituer une SCI :
Un procédé simple qui se met en place en plusieurs temps.
Dans un premier temps, les associés préparent la rédaction des statuts de la société.
Ceux-ci doivent être établis par écrit, lequel peut être par acte sous seing privé ou acte authentique. A défaut de ces écrits on se trouve en présence d’une société créée de fait.
Ce document doit obligatoirement être établi par écrit et comprendre les mentions suivantes :
- la forme de la société, c’est-à-dire une société civile immobilière ;
- le nom et les coordonnées de tous les associés ;
- la dénomination sociale de la société ;
- l’objet social de la SCI qui correspond à son activité ;
- le lieu du siège social ;
- le montant du capital social ;
- la durée de la société (99 ans maximum) ;
- les apports des associés et la répartition des parts sociales entre eux ;
- les règles de fonctionnement et de vote ;
- la nomination du gérant ;
- la date d’ouverture et de clôture des exercices comptables ;
- les clauses d’agrément (facultatif) ;
- les conditions de dissolution de l’entreprise.
La rédaction des statuts va aussi permettre de répartir les droits de vote et les droits financiers des associés de manière équivalente.
Dans un second temps, les fondateurs vont devoir accomplir les formalités de publicité, Par suite les associés doivent déposer le dossier d’immatriculation.
Cette demande sera transmise au greffier qui devra contrôler sa conformité et par la suite la société sera immatriculée au RCS. De ce fait grâce à tous ces éléments la SCI a été mise en place, on voit donc que c’est un procédé assez simple répondant à un minimum de formalités.
Pour pouvoir être opposable aux tiers, la création de la société civile immobilière doit obligatoirement faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.A minima, l’annonce doit mentionner :
- le nom de la SCI ;
- la forme juridique choisie ;
- le nom du gérant ;
- l’adresse du siège social ;
- la date de début d’activité.
