L’épargne des ménages français est abondante, a rappelé Édouard Philippe il y a peu. Les Français mettent de côté l’équivalent de 13,5 % de leur revenu disponible (en moyenne), c’est à dire trois points de plus que l’Européen moyen.
Que l’on parle de stock – le patrimoine – ou du flux – les placements – l’épargne française se caractérise par une grande prudence, avec une préférence pour la pierre. La prise de risque n’est en effet pas la norme en France.
L’immobilier représente 55 % des 12 000 milliards d’euros de patrimoine brut des Français, soit 6 600 milliards d’euros. Le patrimoine financier s’élève lui à 4 765 milliards d’euros.
Aujourd’hui, l’investissement dans la pierre a évolué et les solutions sont nombreuses. Reste à savoir quelles sont les différentes opportunités, les avantages comme les inconvénients de chacune des solutions. Il s’agit ici de ventiler les principaux types d’investissements immobiliers existants (Je rentrerai dans le détail de ceux qui m’apparaissent les plus pertinents dans de futurs articles).
1. L’investissement en résidence principale
Il s’agit probablement de l’investissement immobilier le plus connu et le plus intuitif car il concerne tôt ou tard tous ceux qui ont la volonté d’acquérir un bien pour y habiter, seul ou avec sa famille.
Acheter sa résidence principale n’est pas simple car il faut bien souvent avoir la capacité de fournir un apport personnel, mais aussi de contracter un prêt bancaire.
Les institutions bancaires, notamment Françaises, devant respecter des normes très contraignantes, exigent de plus en plus de leurs clients potentiels de solides dossiers avant de les suivre sur des opérations à long terme, tel que l’achat d’une résidence principale.
Vous allez pendant une longue période, quinze à vingt-cinq ans, rembourser un prêt avant de devenir totalement autonome. C’est ici la première marche concernant la constitution d’un patrimoine personnel mais ce n’est aujourd’hui plus la seule existante dans la constitution d’un patrimoine immobilier.
2. L’investissement en Location meublée ou en location nue.
Outre l’achat de la résidence principale, l’achat d’un bien immobilier peut avoir pour objectif l’investissement locatif. Les contraintes sont les mêmes que pour l’achat de la résidence principale. Le rendement interne du bien dépend alors intrinsèquement de la qualité du locataire choisi et de sa capacité à honorer ses échéances de loyers. L’investissement prend alors une forme très intuitu personae.
Lorsqu’on loue en nom propre un bien immobilier, sélectionner le régime juridique le plus adéquat est important afin d’optimiser la fiscalité qui en découle. Il s’agit de la location nue ou de la location meublée. Chacun de ces deux régimes possède ses avantages et ses contraintes.
Le statut « Loueur Meublé Non Professionnel » (LMNP), qui répond à certaines conditions, présente l’avantage connu de pouvoir réduire la base imposable en déduisant annuellement une partie de la valeur du bien (l’amortissement linéaire). Attention, ce cadeau fiscal est dorénavant menacé.
Le statut LMNP est également une niche d’investissement dans les résidences de services (EPHAD, résidences séniors, résidences étudiantes, etc).
Une location en statut « meublé » implique de fournir au locataire tous les éléments pour pouvoir vivre, manger et dormir dans le logement dans des conditions normales. Le statut LMNP s’adresse aux foyers fiscaux dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 euros ou 50% de leurs revenus globaux. Par ailleurs, la location ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal.
Deux possibilités de défiscalisation sont liées à ce type d’investissement. Un investissement locatif dans un bien meublé neuf, et dans ces conditions, vous permet de choisir entre deux options selon vos objectifs. Outre la récupération de la TVA, vous pouvez opter pour l’option « LMNP amortissement ».
Avec le choix du statut « LMNP amortissement » vous pouvez déduire des revenus déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), l’ensemble des charges afférentes au bien et les amortissements comptables, sur les valeurs mobilières et immobilières. Les charges pouvant être déduites sont les frais d’acquisitions et les droits d’enregistrement la première année, puis les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurances, les charges locatives…
L’amortissement, quant à lui, peut s’étendre sur 7 à 10 ans pour les valeurs mobilières, 25 à 30 ans pour les valeurs immobilières. S’il ne doit pas excéder le montant net des loyers perçus, l’excédent d’amortissement pouvant être reporté sans limite de temps. Cette solution est appelée « régime réel simplifié » et permet de limiter fortement, voire d’annuler, l’imposition sur vos revenus locatifs
3. L’investissement dans l’immobilier défiscalisant
Divers dispositifs existent à ce sujet. L’objectif est clair, réduire la pression fiscale du contribuable au moyen de crédits d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur la fortune immobilière.
Les dispositifs les plus connus sont l’investissement en loi Pinel, ou encore le dispositif Malraux, de sorte qu’il convient d’expliquer leurs mécanismes respectifs.
L’investissement en loi Pinel est un placement immobilier qui consiste à acheter du neuf pour le louer et ainsi défiscaliser. Le dispositif fonctionne sur 6, 9 ou encore 12 ans. Un investissement de 200 000€ permet de bénéficier de réductions allant jusqu’à 4 000€ par an.
Il faut investir dans un programme dont la zone géographique est éligible à la loi Pinel, dont le délai d’achèvement ne dépasse pas les 30 mois, et dont le bilan énergétique respecte certaines normes.
Attention, le choix de la zone d’investissement est primordial afin de dégager une rentabilité attrayante et espérer réaliser une plus-value en cas de revente.
L’investissement en loi Malraux permet une réduction d’impôts calculée sur le montant des travaux de restauration engagée. Ce montant déductible (plafonné à 100 000 € pour 2018) va varier selon qu’il s’agisse d’un secteur sauvegardé, où 30% des travaux seront déductibles, ou bien une zone de protection du patrimoine où 22% des travaux seront déductibles.
Si ces deux dispositifs sont fortement mis en avant c’est parce qu’ils sont les plus simples à mettre en place, qu’ils s’adaptent aisément à tous les contribuables qui satisfont à leurs conditions et que l’obtention du crédit d’impôt qui leur est attachés est rapidement visible sur l’avis d’imposition que vous recevez chaque année.
Il existe bien entendu d’autres types d’investissements immobilier qui permettent d’obtenir des réductions et crédits d’impôts. Leurs caractéristiques est plus dépendante de vos situations patrimoniales et de vos objectifs.
Par ailleurs, il existe d’autres type d’investissement classés dans la catégorie « immobilier défiscalisant » bien qu’ils ne confèrent pas directement un crédit d’impôt à leurs acquéreurs. Il s’agit, par exemple, de l’achat en nue-propriété, le déficit foncier, ou l’achat en viager. En effet, ces dispositifs permettent, indirectement, à leurs investisseurs de bénéficier des lois fiscales existantes et réduire le coût de leur placement tout en développant leurs patrimoines immobiliers.
4. L’investissement à travers une société : Sociétés civiles ou commerciales
L’investissement immobilier se réalise très souvent en nom propre. C’est même pour certains des investissements évoqués ci-dessus une condition sine qua non (tel que la réduction censi-bouvard). Cependant, il est possible de réaliser ces investissements en recourant à une société. C’est notamment le cas des SCI.
Investir via une SCI présente plusieurs avantages :
– Acquérir un bien que l’on n’aurait pas eu les moyens d’acheter seul ; un petit immeuble de rapport, par exemple.
– Protéger son conjoint dans une famille recomposée ou acheter à deux sans être marié.
– Bénéficier de certains avantages fiscaux. Il est, par exemple, possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ; dans ce cas elle est partagée entre les associés. En revanche, une SCI n’a pas accès à la défiscalisation Censi-Bouvard.
– Minorer son impôt sur la fortune (IFI) car la valeur des parts est inférieure à celle des immeubles. Cette décote peut atteindre 10 à 20%.
– Gérer un patrimoine familial existant (suite à une succession, par exemple) ou créé pour l’occasion.
Cette société peut être assujettie à l’IR. Ce sont alors des revenus fonciers qui viennent s’ajouter à la base imposable à l’impôt sur le revenu (IR) de chacun des associés. Cette société peut être également assujettie à l’IS. C’est alors un bénéfice qui se dégage et constitue la base taxable à l’impôt sur les sociétés (IS).
Contrairement à la SCI à l’IR dans laquelle les loyers de l’année sont obligatoirement versés aux associés, dans une SCI à l’IS ils peuvent être conservés au sein de la société. Ce qui permet aux associés n’ayant pas besoin de revenus complémentaires de ne pas alourdir leur fiscalité.
5. L’investissement à travers des véhicules de placements : SCPI / OPCI
Les SCPI et les OPCI appartiennent à la famille de la pierre-papier qui regroupe divers placements immobiliers.
Dans un cas comme dans l’autre, le processus d’investissement est le même : plutôt que d’acheter de l’immobilier en direct, l’investisseur va acheter des parts de ces sociétés afin de percevoir un revenu régulier net de toute charge d’assurance, de gestion et de taxe foncière.
En effet, c’est la société de gestion qui, avec l’argent collecté, va acheter des immeubles, les gérer, les louer et les valoriser. Ces sociétés de gestion qui gèrent les SCPI et les OPCI sont agrées par l’AMF et sont soumis à un contrôle strict.
Les SCPI regroupent aussi bien des personnes physiques que morales dans le but d’investir dans un parc immobilier donné. Vous détenez ainsi des parts d’un ensemble, des parts d’un groupement de biens immobiliers.
L’avantage de cette solution est que vous pouvez investir un faible montant dans ce type de produit, le ticket d’entrée pouvant être de 5 000€. L’inconvénient de cette solution est que vous ne choisissez pas exactement dans quel bien investir.
Cet investissement offre un atout de taille : vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et bénéficiez d’un risque diversifié ; vous n’avez plus à vous soucier de la gestion locative et ses aspects chronophages.
La principale différence entre les SCPI et les OPCI se trouve au niveau de la composition de leur capitalisation.
Les SCPI n’achètent que de l’immobilier en vue de le louer pour générer du rendement. De l’immobilier tertiaire pour les SCPI classiques diversifiées et de l’immobilier d’habitation pour les SCPI fiscales notamment avec des travaux pour les SCPI de déficit foncier ou dans des monuments historiques avec les SCPI Malraux.
De leur côté, les OPCI vont également acheter de l’immobilier en vue de le louer mais dans une proportion de 60 % à 90 %. L’OPCI va conserver au moins 10 % de liquidité pour faire face aux éventuelles demandes de sortie des investisseurs. Le reste étant investi sur des produits financiers, monétaires, obligataires et même boursiers.
6. L’investissement dans le crowdfunding immobilier
Concept récent dans l’environnement immobilier, le crowdfunding immobilier. Celui-ci permet à des particuliers de se grouper pour investir dans le monde de la pierre. Le principe est assez simple : vous participez au financement des promoteurs immobiliers, et investissez dans le programme de votre choix.
L’avantage est le ticket d’entrée : dès 1 000€, mais aussi les rendements proposés : entre 8% et 10%* net avant impôts selon les projets. Attention, il est important de bien vérifier le sérieux de la plateforme avant d’investir, ainsi que la détention du statut de Conseiller en Investissement Participatif. Ce type de placement permet un retour sur investissement assez rapide, allant de 12 à 24 mois selon les projets. Cependant à la différence des SCPI et OPCI, les placements se font sur un nombre d’actifs sous-jacents très réduits ce qui augmente fortement le risque qui leurs sont associés.
Bien évidemment le but recherché n’est pas du tout le même, que vous investissiez dans votre résidence principale, que vous optiez pour un outil de défiscalisation, ou bien encore que vous alliez chercher du rendement à travers des SCPI.
Chaque projet est particulier et demande une vision complète de la situation patrimoniale et des objectifs du client. Il convient de se faire assister d’un professionnel compétent afin de trouver la stratégie la plus adaptée, à court comme à long terme.
Il reste impératif de diversifier au maximum vos investissements, même au sein de cette catégorie qu’est l’investissement immobilier.
7. Nous contacter :
Adeo Patrimoine est une société de conseil en gestion privée dont la spécificité est l’approche globale, ce qui consiste à appréhender globalement le patrimoine et les objectifs de ses clients avant de délivrer des préconisations.
La vision d’Adeo Patrimoine est de renouer, à l’heure de la dématérialisation, avec le conseil personnalisé et d’établir une relation de confiance sur le long terme. Pour cela, notre équipe regroupe des professionnels et partenaires aux parcours et expériences variées et complémentaires : droit, finance, immobilier, assurance, etc.
Faire les bons choix nécessite d’être accompagné par un professionnel.
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