Les français sont réputés pour être les champions de l’épargne et de l’investissement dans la pierre. Outre l’achat de leur résidence principale, l’investissement locatif tient une place prépondérante.
Ce type d’investissement peut se faire en nom propre ou à travers une société, en recourant à un arsenal juridique très large. Nous aborderons ici le cas classique de la mise en location d’un bien immobilier détenu en propre par les particuliers et ses particularités fiscales.
Au moment de la mise en location de son bien, le propriétaire a en effet plusieurs choix fiscaux qui s’offre à lui.
1. Le régime de la location non meublée.
Pour pouvoir louer sous le régime du « non meublé », le bien considéré doit être vide, tout simplement. Aucun meuble ne doit être présent en son sein, en théorie…
Le contrat de bail est signé pour une période de 3 ans renouvelable et peut, exceptionnellement, être réduit jusqu’à une durée minimale 1 an. Le propriétaire peut demander au locataire de quitter le logement et le locataire peut décider de libérer les lieux quand il le souhaite, moyennant le respect d’un délai de préavis.
La location non meublée génère des revenus et charges qui tombent dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus s’ajouteront alors aux autres revenus du foyer fiscal et formeront ensemble la base imposable (le revenu imposable global, voir l’article relatif à l’impôt sur le revenu des personnes physiques : https://www.adeo-patrimoine.com/actualites/l-imp%C3%B4t-sur-le-revenu-des-personnes-physiques).
Deux régimes fiscaux peuvent être appliqués, selon le montant des revenus fonciers générés. On distingue le régime micro foncier et le régime d’imposition réel.
– Micro Foncier :
Le montant brut des loyers encaissés ne doit pas dépasser 15000 € par an. Le propriétaire ne déclare pas les charges qu’il supporte et se voit appliquer en contrepartie un abattement de 30% sur le montant total des loyers encaissés. Dans le cas où le redevable préfère déduire les charges pour leur montant réel et justifiable il peut opter pour le régime réel.
– Réel Foncier :
Dans le cas où le montant des loyers encaissés est supérieur à 15000 €, le régime d’imposition réel s’applique automatiquement. Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Dans le cas où le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers générés, le redevable enregistre un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être déduit du revenu global dans la limite de 10700 € par an.
Après la liquidation de l’impôt, il reste, pour le redevable le montant des prélèvement sociaux à acquitter.
2. Le régime de la location meublée.
Pour pouvoir louer sous le régime du « meublé », le bien considéré ne doit pas être vide, certains meubles doivent figurer dans l’état des lieux du logement qui doit répondre à des critères de décence.
Un contrat de bail est alors signé entre le propriétaire et le locataire pour une période de 1 an renouvelable. Si le locataire est un étudiant, ce bail peut être réduit à une durée de 9 mois, ce qui peut permettre au bailleur de faire de la location saisonnière sur une durée de 3 mois par an.
Le propriétaire peut demander au locataire de quitter le logement à l’échéance du bail en respectant un préavis de 3 mois. Le locataire peut, quant à lui, décider de libérer les lieux quand il le souhaite en respectant un préavis de 1 mois.
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Elle génère des revenus et charges qui tombent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus s’ajouteront alors aux autres revenus du foyer fiscal et formeront ensemble la base imposable (le revenu imposable global, voir l’article https://www.adeo-patrimoine.com/actualites/l-imp%C3%B4t-sur-le-revenu-des-personnes-physiques).
Deux régimes fiscaux peuvent être appliqués, selon le montant des revenus fonciers générés. On distingue le régime « Loueur en meublé non professionnel » (LMNP) et le régime « Loueur meublé professionnel » (LMP).
– Le régime à appliquer pour les Loueurs Meublés Non Professionnels :
Le régime LMNP s’applique, automatiquement, par défaut, si l’un des trois critères suivants n’est pas rempli (alternativement) :
– être inscrit au RCS.
– percevoir plus de 70 000 € de revenus locatif BIC par an.
– percevoir des recettes constituant la majorité des revenus globaux du foyer fiscal.
o Micro-Bic :
Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an vous pouvez choisir entre le régime micro-bic et le régime réel, et vous n’êtes pas tenu de cotiser au RSI. Lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an, vous êtes tenu d’adhérer au régime réel, et de cotiser au RSI.
Le propriétaire déclare le montant des loyers encaissés mais pas le montant des charges qu’il supporte. L’administration fiscale lui applique en contrepartie un abattement de 50% sur le montant des loyers encaissés. Dans le cas où le redevable préfère déduire les charges pour leur montant réel et justifiable il peut opter pour le régime réel.
o Réel :
Dans le cas où le montant des loyers encaissés est supérieur à 70 000 € par an, le régime d’imposition réel s’applique automatiquement. Seul le résultat BIC est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Après la liquidation de l’impôt, il reste, pour le redevable le montant des prélèvement sociaux à acquitter.
– Le régime à appliquer pour les Loueurs Meublés Professionnels :
Le régime LMP s’applique lorsque le loueur réunis les trois conditions suivantes (cumulativement) :
– L’un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS.
– Les revenus locatifs BIC dépassent 70 000 € par an.
– Les recettes générées constituent la majorité des revenus globaux du foyer fiscal.
En conséquence, vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an, vous dépendez du régime réel et vous devez cotiser auprès du RSI.
Au niveau déclaratif, seul le résultat BIC est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, quatre avantages importants s’offrent à vous :
– les charges déductibles comprendront les dépenses habituelles de propriété (tels que les frais de gestion et d’entretien) mais aussi d’autres frais tels que les frais de notaire lors de l’acquisition du bien et surtout les amortissements des biens et équipements loués.
– le bailleur peut imputer les déficits fonciers constatés sur ses revenus personnels ;
– en cas de revente du bien, il bénéficie d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions ;
– le ou les biens ne font pas partie de l’assiette de l’IFI car il s’agit de biens professionnels.
In fine, après la liquidation de l’impôt, il reste, pour le redevable le montant des prélèvement sociaux à acquitter.
3. Nous contacter :
Chaque situation est unique. Trouver le régime juridique et fiscal le plus optimal à la mise en location de vos biens immobiliers requiert une étude approfondie de votre situation globale.
Faire les bons choix nécessite d’être accompagné par un professionnel.
Vous pouvez me contacter :
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