On le sait, les français conservent une appétence pour la pierre. 83 % des français préfèrent investir dans les actifs immobiliers plutôt que dans les actifs financier.
En France, l’immobilier, toute classe d’actif a considérablement augmenté en terme de valorisation, notamment ces dernières années avec la baisse des taux de crédits immobiliers, réduisant en conséquence les rendements locatifs bruts, bien qu’une forte disparité demeure d’une commune à une autre.
En sus, la fiscalité française sur les revenus fonciers apparait fortement confiscatoire. En effet, les revenus fonciers nets supportent les prélèvements sociaux de 17.2% et le barème de l’imposition sur le revenu. Ces deux impositions cumulées peuvent porter la taxation à 62.2%.
L’investissement immobilier en dehors de l’hexagone présente en comparaison plusieurs avantages.
En effet, si les prix de l’immobilier ont globalement augmenté dans toute l’Europe, les rendements locatifs y restent plus attractifs et la fiscalité plus avantageuse.
Prenons l’exemple des SCPI européennes :
Les meilleures SCPI européennes permettent de profiter du faible ticket d’entrée et de l’attractivité des marchés immobiliers en Europe avec les avantages des SCPI « classiques » que l’on connaît : la souscription, les modalités d’acquisition (au comptant, à crédit immobilier, en démembrement temporaire ou via un contrat d’assurance-vie) sont identiques. De même, l’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion administrative, ni de la gestion locative des actifs immobiliers. C’est la société de gestion qui s’en occupe.
La SCPI européenne a l’avantage de posséder un parc immobilier diversifié sur différents types d’actifs (bureaux, commerces, établissements de santé, résidentiel…) et aussi sur plusieurs zones géographiques, ce qui va permettre de mutualiser les risques.
Outre cette diversification géographique des actifs immobiliers, la fiscalité de l’immobilier européen est très avantageuse.
En effet, les revenus générés ne subissent pas les prélèvements sociaux au taux de 17,2% comme ceux des SCPI françaises soumis au régime de l’administration fiscale française. En effet, les prélèvements sociaux sont liés au fait générateur de l’imposition ; les biens étant situés au cas présent hors de France.
Les SCPI européennes qui investissent leur patrimoine immobilier dans des pays où la fiscalité est moins importante que la France, vont bénéficier d’une fiscalité plus légère grâce à l’application des conventions fiscales* qui visent à éliminer la double taxation. Elles vont permettre à l’investisseur d’éviter une double imposition sur les revenus de son placement (les revenus étrangers ayant déjà subi la fiscalité d’origine des pays où sont situés les immeubles).
Selon le pays dans lequel la SCPI investit, ces conventions prévoient en principe deux mécanismes : soit la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie), soit la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et aux Pays-Bas).
Exemple : En Allemagne, le taux d’imposition est de 15,825%. Afin d’éviter une double imposition, la convention fiscale franco-allemande prévoit que les revenus issus des biens immobiliers situés en Allemagne seront soumis à l’impôt français avec un crédit d’impôt, ce qui a un effet de baisse importante du montant de l’impôt. Par ailleurs, il n’y a pas de prélèvements sociaux à acquitter, cela signifie que les SCPI en Europe ont une fiscalité avantageuse qui permet, in fine, de booster leur rentabilité.
Ainsi, l’investissement immobilier européen bien dirigé peut permettre de sélectionner des actifs ou un groupe d’actifs dont le rendement locatif serait plus élevé et la fiscalité plus douce par rapport à la France. La distribution nette d’imposition n’en serait que plus importante.
